REURB, CRDU e CUEM: o que todo corretor de imóveis precisa entender sobre regularização fundiária.

O que cada um significa, quando se aplica e como podem abrir novas possibilidades de atuação.

A regularização fundiária não é só uma questão jurídica — é uma nova fronteira de oportunidades.

Se você atua no mercado imobiliário, provavelmente já se deparou com imóveis “sem escritura”, loteamentos irregulares ou ocupações antigas. Esses casos representam grandes oportunidades de negócio — mas exigem conhecimento sobre três instrumentos legais fundamentais: REURB, CRDU e CUEM.

Neste artigo, você vai entender o que cada um significa, quando se aplica e como podem abrir novas possibilidades de atuação para corretores e investidores. Se preferir conversar, entre em contato clicando neste link.

1. O que é a REURB e por que ela transforma o mercado?

A REURB — Regularização Fundiária Urbana — foi criada pela Lei nº 13.465/2017 e tem um objetivo claro: legalizar áreas ocupadas irregularmente e integrá-las ao planejamento urbano das cidades.

Em outras palavras, é um processo que transforma uma ocupação informal em um bairro regularizado, com direito à escritura, registro e infraestrutura básica.

Modalidades da REURB:

A lei prevê duas formas de regularização:

• REURB-S (Interesse Social): voltada para famílias de baixa renda;

• REURB-E (Interesse Específico): aplicada quando há interesse particular, como condomínios, cooperativas ou loteamentos.

Exemplos práticos:

A REURB pode ser usada em situações como:

• Ocupações antigas que já formaram comunidades consolidadas;

• Áreas de risco, que podem ser readequadas ou realocadas;

• Loteamentos irregulares — aprovados, mas não executados conforme o projeto original;

• Loteamentos clandestinos, criados sem autorização da prefeitura e sem infraestrutura.

Por que a REURB importa para o corretor?

Porque ela transforma posse em propriedade.

E se, apenas legitima posse, essa se torna comerciável porque abre a possibilidade de futuramente ser convertida em propriedade.  

De uma forma ou de outra, a REURB traz a um coletivo de imóveis, que antes não podiam ser vendidos, financiados ou transmitidos, um valor de mercado real.A REURB abre portas para:

• Novas oportunidades de venda;

• Valorização de áreas periféricas;

• Regularização de carteiras de imóveis antigos

• Novas oportunidades imobiliárias em futuras etapas daquela área, ou em novas áreas, que forem submetidas por uma REURB

2. CRDU: quando o poder público concede o uso de um imóvel

A CRDU — Concessão de Direito Real de Uso — é um instrumento criado pelo Decreto-Lei 271/1967 e consolidado pela Lei 11.481/2007.Ela permite que o poder público conceda o uso de um imóvel, sem precisar vendê-lo, para fins específicos definidos em contrato.

Como funciona?

A CRDU pode ser:

• Gratuita ou onerosa (com pagamento);

• Por tempo determinado ou indeterminado;

• E tem finalidades específicas, como moradia, urbanização, edificação, cultivo ou incentivo à atividade econômica.

Na prática, o beneficiário (quem recebe o direito de uso) não se torna dono, mas tem segurança jurídica para usar o imóvel conforme o objetivo definido.

Exemplo real

Um município quer revitalizar uma área industrial abandonada. Em vez de vender os terrenos, ele concede o uso (CRDU) para empresas que se comprometem a construir galpões e gerar empregos. Assim, o poder público mantém o controle da área, incentiva o desenvolvimento local e o corretor passa a atuar em novos polos imobiliários.

Por que a CRDU é importante para o corretor?

• Estimula o crescimento planejado das cidades;

• Cria novos mercados de locação e cessão;

• Pode gerar parcerias público-privadas em áreas antes ociosas.

3. CUEM: regularizando moradias em áreas públicas.

A CUEM — Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia — foi criada para regularizar imóveis públicos ocupados por famílias que vivem ali há muitos anos.

Funciona assim: Se uma pessoa ocupa uma área pública urbana de até 250 m², por cinco anos consecutivos, sem oposição, e usa o imóvel como moradia, ela pode pedir a concessão de uso.

Diferença entre CUEM e Usucapião.

• Usucapião: aplica-se a imóveis privados;

• CUEM: aplica-se a imóveis públicos.

Ambos garantem o direito de permanecer e usar o imóvel de forma legal, mas o CUEM é voltado exclusivamente a áreas públicas urbanas.

Por que isso interessa ao corretor?

A CUEM abre caminho para a regularização definitiva. Com o título de uso concedido, o imóvel passa a ter valor econômico, o que permite:

• Negociações seguras;

• Inclusão em cadastros urbanos;

• Possibilidade de futura escritura pública com legitimação do direito de moradia

Saiba como podemos ajudar neste processo.

4. Comparativo rápido: REURB, CRDU e CUEM.

Instrumento	Tipo de imóvel	Finalidade	Beneficiários típicos	Efeito no mercado
REURB	Público e privado	Regularizar áreas urbanas	Famílias, empreendimentos, condomínios	Gera escrituras e valoriza imóveis
CRDU	Principalmente público	Ceder uso com fim específico	Empresas, cooperativas, entidades	Cria novos polos de ocupação regular
CUEM	Público	Regularizar moradias de longa data	Ocupantes de até 250 m²	Garante título de uso e valor de mercado

5. Conclusão: o corretor como protagonista da regularização

Entender esses instrumentos é essencial para quem quer se destacar no mercado imobiliário atual.

A regularização fundiária não é só uma questão jurídica — é uma nova fronteira de oportunidades. Ela transforma imóveis esquecidos em ativos valiosos, e o corretor preparado pode atuar como ponte entre o poder público, investidores e moradores.

Em resumo:

Quem entende de REURB, CRDU e CUEM não apenas vende imóveis. Cria mercados.

Quer saber mais?

Se você quer aprender a identificar oportunidades de regularização fundiária na sua região ou entender como aplicar esses instrumentos no seu trabalho, fique atento às próximas formações e conteúdos aqui no site. Ou entre em contato, clicando aqui.

Leandro Henrique Peres Araujo Piau